En 2024, el precio medio de un trastero en España alcanzó los 1.026 €/m², el nivel más alto desde 2008, según datos recogidos por Economía3. En Madrid, ese precio se dispara hasta los 1.521 €/m². No son cifras de un mercado de lujo ni de un activo escaso por casualidad: son el resultado de una demanda que crece más deprisa que la oferta, impulsada por fuerzas que no van a desaparecer en los próximos años. Entender qué hay detrás de esos números es la clave para cualquier operador, propietario de local o inversor que quiera tomar decisiones bien fundadas.
El piso se ha encogido, pero las cosas no
El alquiler residencial en España cerró 2025 con una subida del 8,5% interanual según Idealista, situándose en 14,7 €/m² de media nacional. Barcelona roza los 24 €/m² y Madrid los 22,7 €/m². El incremento acumulado en cinco años se aproxima al 30%, según Fotocasa. El resultado práctico es que muchos hogares han tenido que aceptar pisos más pequeños, compartir vivienda o desplazarse a la periferia para mantener un presupuesto razonable.
Menos metros cuadrados no significa menos pertenencias. Muebles heredados, material deportivo, archivo de documentación, stock de un negocio incipiente: todo eso tiene que ir a algún sitio. La AEV señala que el crecimiento de las viviendas pequeñas y compartidas impulsa directamente la demanda de trasteros. Y la aritmética es sencilla: en las grandes ciudades, alquilar un box de 6 m² por 60-80 €/mes resulta mucho más barato que asumir el sobrecoste de una habitación adicional en el alquiler.
El trastero se ha convertido en la habitación extra asequible que el mercado inmobiliario ya no puede ofrecer a un precio razonable.
Este fenómeno no es coyuntural. El encarecimiento del suelo urbano, el aumento de hogares unipersonales y la tendencia a comprar pisos de menor superficie por razones de precio garantizan una demanda sostenida de almacenamiento externo con independencia del ciclo económico.
Un sector que ha pasado de invisible a cuarto mercado europeo
España cuenta hoy con más de 1.300 centros de self storage, más de 650 operadores y una superficie bruta alquilable de 1,95 millones de m², lo que la sitúa como el cuarto mercado europeo del sector, con una cuota del 11,6% del total, según JLL y FEDESSA/CBRE. La facturación anual supera los 400 millones de euros, con perspectivas de crecimiento de doble dígito.
Lo relevante no es solo el tamaño actual, sino la velocidad a la que está cambiando la percepción del activo entre el capital institucional. Según JLL, las interacciones con inversores dispuestos a asignar capital al segmento se multiplicaron por 10,8 entre 2022 y 2025 en el área EMEA. En España, esa tendencia se ha concretado en operaciones reales durante 2024 y 2025:
- BC Partners respaldó a CABE/Renta Corporación con una inversión de 40 millones de euros.
- Crossroads comprometió hasta 100 millones de euros en cinco años para el desarrollo de BoxInfiniti.
- PGIM Real Estate adquirió diez activos de Zebrabox en Cataluña.
Cuando el capital de este calibre entra en un mercado, no lo hace por moda. Lo hace porque los fundamentales del negocio —demanda estructural, renta neta media de 304 €/m²/año según FEDESSA/CBRE, y tasa de ocupación del 70,1%— justifican la asignación.
La fragmentación como oportunidad, no como debilidad
Los 25 mayores operadores del mercado español apenas gestionan el 46% de la superficie total. El resto está en manos de cientos de operadores independientes de tamaño pequeño o mediano. Esa fragmentación significa que el mercado no está dominado, que hay espacio para competir con una gestión eficiente y que los grandes fondos necesitarán comprar o asociarse con operadores locales para crecer. Para quien tiene un activo bien ubicado o ya opera un centro, este contexto es históricamente favorable.
El cliente empresa: el segmento que más crece y mejor fideliza
Cuatro de cada diez usuarios de self storage en España son empresas o autónomos. El e-commerce ha transformado el trastero en un micro-hub logístico urbano: un punto de picking, empaquetado y despacho de pedidos con acceso las 24 horas, sin los costes fijos de una nave industrial y sin permanencia mínima.
Este perfil de cliente ocupa superficies mayores, genera ingresos más predecibles y rota con menos frecuencia que el cliente particular. Los operadores que adaptan su infraestructura —muelles de carga, corriente eléctrica en los boxes, acceso para furgonetas, zonas de trabajo— pueden capturar este segmento con tickets medios significativamente más altos.
La expansión del comercio electrónico en ciudades medias como Granada, Murcia, Zaragoza o Alicante abre mercados con demanda creciente y oferta de self storage aún escasa. En esas plazas, ser el primer o segundo operador bien posicionado equivale a capturar cuota de mercado durante años sin competencia significativa.
La brecha con Europa: cuánto recorrido queda
España dispone de 0,040 m² de self storage por habitante, frente a los 0,083 m² del Reino Unido y una media europea de 0,044 m², según datos recogidos por Inmodiario. En términos de densidad de centros, el contraste es aún más llamativo: el mercado británico tiene 0,7 centros por cada 10.000 habitantes; España apenas alcanza 0,1.
Solo el 4% de la población europea utiliza actualmente el self storage, aunque el 12% lo ha considerado y el 10% lo ha usado en algún momento. Los expertos del sector prevén que el número de centros en España se duplique en los próximos tres a cinco años.
Duplicar el parque actual solo llevaría a España a la media europea. Alcanzar el nivel del Reino Unido requeriría más que triplicarlo.
Esa brecha no es una señal de debilidad del mercado español. Es la medida exacta del recorrido que queda. Prácticamente cualquier ciudad de más de 50.000 habitantes con baja oferta actual puede sostener un centro rentable, porque la demanda —impulsada por los mismos factores residenciales y empresariales descritos arriba— existe en toda la geografía urbana española.
Tecnología: el factor que cambia el modelo de negocio
El 89% de los operadores europeos de self storage prevé invertir en mejoras tecnológicas, y el 90% ya utiliza inteligencia artificial para optimizar procesos y fijación dinámica de precios, según FEDESSA/CBRE 2025. El modelo de centro sin personal fijo —gestionado con app móvil, acceso remoto, videovigilancia inteligente y firma digital de contratos— deja de ser una opción premium para convertirse en el estándar de los nuevos centros.
Esta evolución tiene una implicación directa para propietarios de locales comerciales vacíos, bajos de edificios o naves que evalúan la reconversión: la barrera operativa ha caído de forma sustancial. Un activo bien ubicado puede comenzar a generar ingresos desde el primer cliente sin necesidad de personal presencial. En condiciones de ocupación superiores al 70%, el retorno de la inversión puede alcanzarse en un plazo de 24 a 36 meses.
Conclusión: tres preguntas que conviene hacerse ahora
El crecimiento del self storage en España no es una burbuja ni un fenómeno pasajero. Está sostenido por la presión del mercado residencial, el auge del emprendimiento y el e-commerce, y una brecha de penetración frente a Europa que tardará años en cerrarse. El capital institucional ya ha validado el modelo. La tecnología ha reducido la barrera de entrada operativa. Lo que queda por resolver es estratégico.
Si operas un centro, la pregunta es cómo segmentar la oferta para capturar el cliente empresa y optimizar el precio dinámicamente antes de que lo haga la competencia capitalizada. Si eres propietario de un local sin uso rentable, la pregunta es si la ubicación y la superficie son compatibles con un modelo de negocio que ya ha demostrado su viabilidad en cientos de plazas similares en Europa. Y si eres inversor, la pregunta es cuánto tiempo queda antes de que la fragmentación actual dé paso a una consolidación que encarezca los activos disponibles.
Los datos indican que ese tiempo no es indefinido.